오늘은 부동산 투자가라면 꼭 이해하고 있어야 할 젠트리피케이션에 대해 알아보고자 한다. 지난 50년 동안 호주 주요 도시들에서 일어났던 중요한 변화 중 하나는 inner-west 지역의 부동산 가치를 끌어올린 젠트리피케이션이다.
흥미롭게도 이것은 계획적인 계획 정책에 의해서가 아니라, 전 세계의 대부분 주요 수도 도시들, 특히 도시 외곽의 내부 고리에서 일어난 일련의 인구통계학적 변화에서 비롯되었다. 젠트리피어스는 처음에는 다양한 직업, 교육 기회, 생활방식에 의해 교외 지역으로 이끌리게 되었고 점점 더 많은 호주인이 뒷마당을 포기하고 발코니와 마당으로 바꾸고 있기 때문에 이러한 거주형태의 선호 변화가 일어나게 되었다.
즉,장기적인 투자 관점에서 부동산 가격 상승이 좋은 지역적 위치(location)는 일자리가 있고, 대부분 사람들이 살고 싶어하는 도심 중심에서 젠트리피케이션의 영향에 따른 중간지대(inner-west) 교외로 옮겨 가고 있다는 것에는 의심의 여지가 없다.
코로나 바이러스로 인해 우린 주변 환경 요소를 더욱 살펴보게 되었고 이제 건축형태의 변화를 우리가 빨리 인지해야만 더더욱 안정적인 부동산 투자를 할 수 있기 때문이다. 과거의 투자요소처럼 위치 좋은 곳이 더는 좋은 위치가 아니기 때문이다.
일반적인 젠트리피케이션을 진행 중인 지역을 식별하는 한 가지 방법은 소득이 증가하는 교외 지역을 분석하는 것이며, 따라서 부동산에 대해 더 높은 가격을 지급할 수 있는 사람들의 능력을 증가시킨다. 쉽게 말해 사전적 의미로서 ‘고급 주택화’라는 의미로 이주하는 사람들의 직업군으로 고소득과 안정적인 직업군의 인구밀도가 시간차를 두고 점차 높아지는 상황이다. 사실 사전적 의미로서는 이와 같지만 한국에선 얼마 전부터 이 의미를 임대 상승 때문에 주 거주자들이 다른 지역으로 내몰리는 현상이라고 할 만큼 호주보다 한국은 이러한 현상이 아주 단기간에 일어나고 있어서 사회적 문제로 대두 되기도 한다.
하지만 한국과 달리 호주는 호주 경제 발전 속도처럼 일반적이고 안정적인 모습으로 천천히 일어나고 있기에 관심 있는 투자자라면 그 자료를 언제나 얻을 수 있을 것이다. 예측 가능하다는 말이다.
다음의 6단계로 우리는 다음의 젠트리피케이션이 일어나고 있는 지역을 가늠할 수 있고 이에 부동산 투자 가치를 미리 짐작할 수 있으므로 이 6단계를 천천히 이해 보는 건 어떨까 싶다.
Stage one
모든 것이 부동산과 마찬가지로, 변화는 종종 유입되는 사람들로부터 시작된다.
여기에는 특정 위치에 필요한 변화에 대해 논의하기 위해 사람들이 함께 모이는 것이 포함될 수 있듯이 초기엔 카운슬 프로젝트나 상공 회의등이 활발하게 일어나면서 향후 계획안이 점차 나오기 시작하는 단계이다.
Stage two
이 단계는 계획이 시작되고 개발자, 정부 기관 및 지역 사회가 조금씩 관여하기 시작하면서 사안이나 계획안에 대해 좀 더 구체적인 이의나 변경이 일어나는 시점이다.
Stage three
새로운 주거 공동체, 병원, 학교, 철도 또는 도로 프로젝트와 같은 새로운 혁신적 개발이나 지역사회 기반시설을 연구해가며 구체적인 시안이 완성되어가는 과정이다. 이러한 중요한 개발은 특히 라이프 스타일 및 고용 기회와 같은 분야에 큰 영향을 미칠 수 있다.
Stage four
첨단 기술 개발뿐만 아니라 집중적인 개발도 일어날 수 있으며 여기에는 새 병원의 부속 건물인 의사실과 같은 새로운 특정 구역으로 건설업 때문인 노동자 인구 증가가 일어나며 인구 유입으로 점차 부속 시설들의 완공이 일어나기 시작하는 시기이다.
Stage five
이 후기 단계에서, 여러분은 종종 사회 경제적 변화를 포함하는 인구 이동을 보기 시작하며 고소득 인구가 점차 증가하는 시기이자 중산층이 고소득자로 이동하여 사회적 경제 상승 효과와 결과물들이 보기 시작한다.
다음과 같은 사항들이 일어날 수 있는 시기
– 젊은 층 지역 인구 증가
– 노인의 수는 주 평균보다 더 빨리 감소
– 전문직종 인구 증가
– 무자녀 고소득 부부들이 빠르게 증가
Stage Six
많은 부유한 사람들의 증가로 소비가 늘어 지역 경제적 발전이 증가한다. 따라서 이 시기가 되면 소비 수치가 높아지면서 임대료 증가와 부동산 가격 상승이 일어난다.
호주의 부동산 경기는 확실히 더디고 완만한 상승 곡선을 그린다. 그리고 국민 누구나 계발과 개발 예상지역 정보를 공유할 수 있는 환경이다. 다른 말로 하자면 결과가 예측되는 상황이라고 할 수 있다.
지금 현재에도 일어나고 있는 젠트리피케이션 지역을 읽을 수 있다면 좋은 부동산 투자로 이어질 것이다.