(NATIONAL CABINET MANDATORY CODE OF CONDUCT – SME COMMERCIAL LEASING PRINCIPLES DURING COVICE-19
권기범 변호사
KP Lawyers 대표 변호사
전 스트라스필드 시장
호주 연방정부는 2020년 4월 7일 코로나19로 관련된 중소상공인들 특히 상업용(상가, 오피스 그리고 공장 및 창고) 임대계약 당사자들을 위해 다음과 같은 내용의 행동 내지는 윤리 강령(Code of Conduct – “The Code” 또는 “강령” 으로 이하 지칭)을 발표했다. 자세하고 정확한 내용은 담당 회계사와 변호사들의 자문을 받아 확인하시기 바란다.
- 강령 지향 및 목적(Purpose of the Code)
a) 건물주와 임차인의 상호 신뢰성을 전제로 한 임대계약 원칙 (leasing principles)을 현 코로나19 상황에 적용하기 위해 본 강령은 만들어지게 되었다. 단 임차인은 연방정부의 JobKeeper Programme의 혜택을 받는 경우에만 본 강령에 적용된다.
b) 건물주와 임차인에게 닥친 코로나19로 인한 피해를 줄이기 위한 잠정적 임대계약 내용 변경을 위한 협상 시 본 강령이 적용된다.
c) 년 매출액이 코로나19로 인하여 재정적 고난 및 어려움을 겪고 있는 5천만불 이하인 사업자/임차인들을 위한 강령이다.
d) 프랜차이즈 사업처는 각 프랜차이즈(franchisee) 사업장 단위로 5천만불 제한조건이 적용된다.
e) JobKeeper programme에 정의된 기간 동안 본 강령도 적용된다.
f) 본강령의 부록으로 비례적 또는 균형 잡힌(proportionate) 합의의 예가 제시되었다.
g) 코로나19에 의한 급작스럽게 다가온 상업적 충격에 대한 국가적 차원의 적절한 대처를 위해 연방정부가 마련하였다.
- 강령 적용 당사자(Parties to the Code)
a) 건물주
b) 아래의 JobKeeper Programme 참가 가능한 임차인(SME) – 이 사항에 대하여는 담당 회계사에게 반드시 확인하시기 바랍니다.
i) 연 매상 5천만불 미만
ii) 월 또는 1분기 매출이 전년도(2019) 동일기간 매출 보다 30%이상 줄었을 경우
iii) 직원이나 자영업자가 3월 1일 기준으로 정규직(F/T 또는 P/T)근무 시. 단, 비정규직은 정기적으로 2020년 3월 1일 기준 1
년 이상 근무 시 정규직으로 간주.
iv) 직원이 16세 이상
v) 직원이 시민권자나 영주권자일 경우
c) 본 강령은 기존하는 각종 연방 및 주법을 대체하기 위해 만들어 진 것이 아니며 코로나19 기간 동안 현존하는 법안 및 법령들을 보조하기 위하여 준비되었다.
- 강령 적용시 중시할 원칙들(Overarching Principles of the Code)
a) 코로나19의 기간 및 복구기간 후 최대한 빨리 정상영업으로 돌아가야 하는 공동의 목적을 건물주와 임차인은 가지고 있다. 즉, 같은 배를 타고 있다.
b) 건물주와 임차인은 반드시 임시적으로 합당한 임대계약 조건을 위하여 관련된 내용들에 대한 논의와 협상을 하면서 서로 만족할 만한 결과를 도출하는데 노력한다.
c) 상호신뢰를 바탕으로 협상한다.
d) 본 강령에 걸맞은 결과를 도출하기 위해 건물주와 임차인은 서로 투명하고 정직하고 공개적으로 대하고 서로에게 정확하고 충분한 정보를 제공해야 한다.
e) 합의된 사항들은 코로나19에 의해 임차인이 수익성, 매출 그리고 지출비용에 받는 타격이 반영되야 한다. 도출된 합의사항들은 코로나19의 영향에 상응해야 하고 적합한 회복기간도 고려해야 한다.
f) 본 강령의 목적과 부합한 결과를 도출하기 위해 당사자들은 당사자들과 정부 기관, 공공 서비스 기관 및 회사 그리고 은행 및 금융기관 등과의 관계 유지를 위해 서로 협조해야 한다.
g) 모든 사항에 적용되는 원칙에 도달하기는 불가능하다. 당사자들은 공정거래법(연방법 Competition and Consumer Act 2010)에 담겨져 있는 법적 제한과 의도를 인지해야 한다.
h) 당사자들은 임대계약 조건 불이행에 대한 위험부담을 건물주가 궁극적으로 그리고 이미 지고 있다는 점을 숙지해야 하며 건물주는 본 강령을 통한 임시합의 사항 도출 시 이런 위험 부담을 영구적으로 줄이려고 해서는 안된다.
i) 모든 임대계약 관계는 각각 특수하며(case- by- case basis) 아래의 사항들이 고려되어야 한다.
- 임차인이 코로나19로 인해 재정적으로 어려움.
- 임대계약이 만기 내지는 곧 만기가 됨.
- 임차인이 파산내지는 법정관리.
j) 임대계약서는 각각 다른 구조, 기간 그리고 렌트 계산 방식을 가지고 있다. 본 강령에 맞는 임시합의 사항을 도출하기 위하여 임차인이 이미 렌트가 밀려 있거나 계약기간이 끝나고 월세나 임시계약기간으로 전환된 점 등을 반드시 고려해야 한다.
k) 위에 나온 대로 임차인이 법정관리에 들어갔을 경우 이점을 반드시 고려하여 강령이 수정되어 적용돼야 한다.
- 임대계약 관계 원칙(Leasing Principles)
임시 합의사항을 위한 협상과 적용을 위해 아래의 원칙이 각자의 상황에 근거하여(case-by-case basis) 가능한 빠른 시일 안에 적용되어야 한다.
a) 건물주는 코로나19 기간과 복구기간 동안에 임차인이 렌트 지불 불이행으로 인한 임대계약 해지를 할 수 없다.
b) 본강령에 근거한 임시합의내용(렌트 지불 방법 등)을 전제로 임차인은 반드시 임대계약 내용을 준수 해야 한다. 임차인이 임대계약 내용 중 주요사항을 지키지 않을 경우 본 강령이 제공하는 보호를 받을 수 없다.
c) 건물주는 임차인의 줄어든 매상에 근거하여 코로나19 기간 및 극복기간에 적용될 적당한 렌트 절감(100% 까지)을 지연(deferrals) 내지는 포기(waivers) 하는 방식으로 제시해야 한다.
d) 임차인이 임대계약 내용을 준수하기 힘들 경우에는 렌트 절감의 50% 이상은 반드시 포기방식(waivers) 이어야 한다. 이때, 건물주의 재정능력도 반드시 고려돼야 한다. 50% 포기 방식은 임차인의 합의에 의해 적용 안될 수 있다.
e) 렌트 절감을 지연 방식(deferrals)으로 채택할 경우 24개월 이상 적용돼야 한다. 당사자 합의에 의해 이 기간은 줄어들 수 있다.
f) 토지세, 지방세 또는 보험금이 절감될 경우 절감되는 액수에 한해 임차인의 부담이 줄어야 한다.
g) 건물주가 은행융자 지불 연기(deferral of loan payments) 혜택을 받을 시 각자의 상황에 맞게(case-by-case basis) 임차인과 이 혜택을 함께 누려야 한다.
h) 임차인이 영업을 못 할 기간 동안 건물주는 임차인이 내야할 경비 및 기타비용을 청구해서는 안된다. 단, 이런 경비 및 기타비용에 의해 제공되는 서비스를 건물주는 중단시킬 수 있다.
i) 본 강령에 의한 합의내용에 근거한 repayment(상환액)이 생길 경우 지불이행은 임차인에게 필요이상의 재정적 부담이 될 수 있기 때문에 상당기간에 걸쳐서 지불해도 된다. 그리고 repayment는 계약기간 만기 또는 코로나19 종식(또는 적당한 코로나19 복구기간) 중 먼저 오는 시점부터 지불하면 된다.
j) 렌트 절감에 대한 지연 내지는 포기방식에 대한 금액에는 이자, 수수료 또는 요금을 적용해서는 안된다.
k) 코로나19 기간 내지는 복구기간 중에는 건물주가 임차인이 렌트 지불 이행시에도 본드 내지는 뱅크 개런티를 이용해서 렌트를 받으려 하면 안된다.
l) 건물주는 임차인에게 렌트 절감기간에 상응하는 기간을 추가로 현존 임대계약 만기 시 제공해야 한다. 이는 코로나19 기간이 끝난 후에 임차인이 추가로 영업을 할 수 있는 기회를 제공하기 위함이다.
m) 이전 합의한 내용에도 불구하고, 건물주는 코로나19기간 그리고 복구기간 동안 렌트를 동결시켜야 한다. 단, 렌트가 매상에 근거한 경우는 제외된다.
n) 코로나19 기간동안 영업 정지 및 시간 절감에 대하여 어떤 종류의 벌금 내지는 제재를 가해서는 안된다.
- 중재(Binding Mediation)
당사자들 사이에 합의가 도출 안될 경우 주정부 산하(NSW 는 Office of Small Business Commissioner) 기관에서 주재하는 법적 구속력 있는 중재를 신청 할 수 있다.
- 용어 정의 – Definitions
a) 재정적 고난 내지는 어려움(Financial Stress or Hardship)
코로나19의 직접적인 여파(정부 영업제한 조치 등을 포함한)로 회사나 사업체가 충분한 매상창출을 내지 못하면서 임대계약에 따른 재정적 또는 계약 의무를(소매업 임대계약을 포함) 이행 못 할 경우를 뜻함. 연방 정부 JobKeeper Programme에 근거하여 연방정부 지원금을 받을 수 있는 SME(소상공업사/인)는 자동적으로 ‘재정적 고난’에 해당.
b) 정확하고 충분한 정보(Sufficient and accurate information)
회계 정보 그리고 금융기관과 주고받은 정보 – 단 코로나19로 인한 여파에 의해 결정(적시)을 내릴 때 영향을 끼친 정보.
c) 포기 내지는 지연(Waiver and deferral)
“포기” 내지는 “지연”에 대한 지칭을 할 경우 아래의 상황들을 포함한다:-
- 현존하는 임대계약 내용 변경 시 합의된 내용의 여러 경우(임대 계약의 지연, 정지 또는 동면 등등…)
- 그 외 당사자들 사이에서 도출된 상업적 결과를 담은 합의
건물주는 포기해서 절감해준 금액을 임대계약 기간 내에 되돌려 받을 수 없다.
d) 비례적 또는 균형잡힌(Proportionate)
JobKeeper Programmed 에 참여할 수 있는 자격 심사 기준에 준하고 코로나19 전염병 기간과 복구기간 때문에 겪는 매상 절감에 비례한 렌트 보조 액수를 뜻한다.
- 강령행정위(Code Administration Committee)
본 강령을 위해 각계(건물주, 임차인, 소상공 …) 대표로 구성된 행정위원회 활동은 아래와 같다. 위원장은 각 주정부에서 선정한다.
a) 강령 홍보
b) 강령 이용을 권장
c) 강령을 소매업계 전반적인 적용 권장
d) 강령 시행에 대한 감독
- 시행기간 및 만료(Commencement/Expiry)
시행일시 : 2020 년 4월 3일 이후 각 주에서 정한 일시
만료 : JobKeeper programme 종료시
부록 I. 비례 원칙을 적용한 예(Examples of the application of the principle of proportionality)
아래의 경우는 예에 불과하며 모든 건물주 그리고 소상공업회사/인 임차인 각자의 고유한 상황이 있고 신뢰에 근거한 협상과 합의를 전제한다.
비례원칙을 적용하여 실질적인 변경 한 예:-
코로나19 위기로 인한 매상 감소에 비례한 자격있는 임차인들은 현금 흐름을 위한 보조(‘현금흐름 보조’)를 받는다.
1. 60% 매출 절감 시 60%에 상응하는 현금흐름 보조
2. 보조액수의 50% 이상은 임차인의 매상 절감에 비례한 건물주가 렌트 프리 내지는 렌트 포기를 해야함
3. 보조액수의 50%까지는 렌트 지연으로 처리할 수 있다. 단 24개월 이상의 기간 중 당사자들의 합의가 이루어진 아래의 경우:
a) 매상이 100% 절감시 현금흐름보조는 50%가 렌트 프리/포기 그리고 50%는 렌트 지연으로 구성될 수 있다.
b) 매상이 30% 절감 시 현금흐름보조는 15%가 렌트 프리/포기 그리고 15%가 렌트 지연으로 구성될 수 있다.
c) 렌트 지연액수를 결정시 임차인들이 현 위기를 극복하는데 지장을 주지 않게 주의해야 한다,
4. 당사자들은 위의 경우와 다른 합의를 도출 할 수 있다.
