특집 – 코로나 대응 주정부별 주택 임대차법 개정안

주택 임대인과 세입자 지원책, 무엇이 달라지나


호주 연방정부에 이어 각 주정부들이 코로나19 경제 위기 상황에서 주택 임대인과 세입자를 보호하기 위한 주택 임대차법 수정안을 연이어 발표하고 있다.
상업용 임대차 문제는 연방정부 차원에서 해법을 내놓은 반면 주거용 임대차 문제는 각 주정부 차원에서 세부 규정을 입법화 한다. 최근까지 나온 주정부의 코로나19 관련 주택 임대차법 수정안을 정리했다.

● 퀸즐랜드 – 세입자에 월 2000달러 임대료 지원 수당 지급
퀸즈랜드는 이번 임대차법 수정안의 영향을 받는 대상자 범위가 전국에서 가장 광범위하다. 자가격리 명령 대상자, 나이나 기존 조건으로 인해 코로나19에 취약한 사람, 여행 제한으로 인해 직장이나 자택으로 출퇴근을 못하는 사람, 직장이 폐쇄된 사람, 소득의 25%를 잃었으며 임대료가 소득의 30% 이상을 차지하는 경우로 정의된다.
임대료 납부 실패가 더 이상 세입자를 강제 퇴거시키기 위한 합당한 이유가 되지 못한다. 임대주택에 대한 인스펙션과 접근도 제한된다. 코로나19로 인해 세입자가 어려움에 처해 있다면 임대인은 코로나19 비상 사태 기간이 끝날 때까지 임대차 기간을 연장해줘야 한다.
세입자를 강제 퇴거시키기 위한 다른 이유들은 여전히 유효하지만, 기만적으로 세입자를 퇴거시키려고 시도한 모든 임대인은 벌금 처벌을 받게 된다. 만약 세입자가 곤경을 호소한다면 다른 추가 조치를 취하기 전에 임대인과 세입자는 협상에 들어가야만 한다.
소득이 줄어든 세입자는 과거 가정폭력 피해자와 기타 취약 집단에 주어졌던 월 2000달러의 확대된 임대료 지원 수당(rent support payment)에 접근할 수 있다.

● NSW – 주당 소득 25% 이상 감소 세입자 6개월 간 퇴거 금지
NSW에선 주당 소득이 25% 이상 줄어든 세입자를 임대료 미납을 이유로 강제 퇴거시키는 것이 4월 15일부터 6개월 간 금지됐다. 세입자와 임대인이 신의성실(good-faith)에 따른 협상을 했으며 임대인의 퇴거 결정이 공정하고 합리적인 경우는 예외가 허용되지만, 행정심판소가 법적 절차를 통해 세입자가 강제 퇴거로 인해 받는 피해를 고려하도록 돼 있다.
임대인은 임대차 기간이 고정된(fixed-term) 세입자를 내보내기 위해선 90일의 사전 통보 기간이 필요하며, 임대료 미납을 이유로 불량 세입자 명부(bad tenants’ database)에 그의 신상을 올릴 수 없다.
NSW 주정부는 임대료 삭감을 제안한 임대인에게 최대 25%의 토지세 감면을 제공하는 임대료 구제 패키지를 발표했지만 전문가들과 여야 주의원들은 그 실효성에 의문을 제기하고 있다. 이 수정안 조치들은 5월 11일 주의회 표결이 예정돼 있다.

● 빅토리아 – 세입자에게 최대 2000달러 구제수당 지급
빅토리아 주정부는 4월 15일 주거용과 상업용 세입자 임대료 구제를 위한 8000만 달러와 임대인의 토지세 감면을 위한 4억2000만 달러 지원안을 발표했다.
이 지원안의 수혜 대상 세입자는 최대 2000달러의 구제수당을 받게 된다. 이를 위해 세입자는 임금이나 임대수당의 30% 이상을 임대료로 지출하며 은행 예금이 5000달러 미만임을 입증해야 한다.
임대인은 토지세 25% 감면 및 토지세 잔액 납부 2021년 3월까지 유예 혜택을 받으려면, 세입자와 임대료 삭감에 합의했으며, 상업용 임대인 경우 연매출이 5000만 달러 미만임을 입증해야 한다.
세입자 강제 퇴거 금지도 있지만 아직 확정되지 않은 예외 규정도 있을 예정이다. 임대료 인상도 금지된다. 임대차법 수정안의 일부 규정은 올 7월 1일부터 발효될 예정이다.

● 남호주 – 임대인 토지세 25% 삭감 혜택 세입자에게 돌려줘야
임대인들이 2019/20년 토지세 25%를 삭감받는 대신 이 혜택액 전액을 세입자 임대료 삭감에 사용해야 한다.
임대료 인상, 세입자 강제 퇴거, 주택 인스펙션이 금지됐다. 세입자들이 코로나19 대유행 관련 규정을 따를 경우 불법행위로 간주될 수 없다. 주정부는 양로원(aged-care) 세입자가 임대료를 납부할 수 없을 경우 임대료 부채 누적을 방지하기 위한 조치를 도입한다.

● 서호주 – 세입자에게 위약금 없이 임대차 계약 종료 허용
서호주 주정부는 임대료 인상과 세입자 강제 퇴거 금지는 물론 미납된 임대료에 대한 이자 부과도 금지시켰다.
코로나19 위기에 임대차가 종료되는 고정 기간(fixed-term) 임대차는 일정 기간이나 한달씩 임대 갱신을 자동 허용하며, 세입자에게 위약금(break-lease fees) 없이 임대차 계약을 종료하도록 허용했다. 대신 코로나19 피해를 입은 임대인은 긴급을 요하지 않은 경우 수리 의무가 경감됐다.
다른 주들처럼 세입자와 임대인을 위한 재정적 구제안은 시행하지 않는다.

● ACT – 주거세 150달러와 토지세 주당 100달러 환급
ACT의 임대차법 수정안은 4월 22일부터 발효됐다. 이는 주당 소득의 25% 이상을 잃었거나 실업수당(JobSeeker)이나 고용유지수당(JobKeeper) 수혜자에게 자격을 부여한다.
4월 23일부터 3개월 동안 임대료 미납을 이유로 세입자 강제 퇴거가 금지되며, 이 기간은 향후 연장될 수도 있다. 임대료 인상도 금지됐다.
ACT 주정부는 16만5000명의 주택 소유자에게 2020/21년 주거세(residential rate) 150달러를 환급해준다. 또한 4월 1일부터 6개월 간 세입자 임대료를 25% 이상 삭감해주는 임대인에게 주당 최대 100달러의 토지세를 환급해준다. 주당 100달러 토지세 환급을 받으려는 임대인은 세입자의 임대료를 주당 200달러 삭감해줘야 한다. 즉 임대료 삭감액의 절반을 주정부가 토지세에서 보전해주는 것이다.

● 타스마니아 – 6월 30일까지 모든 세입자의 강제 퇴거 금지
타스마니아 주정부는 올 6월 30일까지 모든 세입자의 강제 퇴거를 금지하는 호주에서 가장 강력한 규정을 도입했다. 강제 퇴거 금지는 추가로 90일 연장될 수 있다.
재정적인 임대차 구제안은 아직 발표된 것이 없다.


권상진 기자 syd@ilyo.com.au